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购房者或变小股东商住两用风险高悬能扛多久

2019-10-17 00:12:53来源:励志吧0次阅读

购房者或变小股东 “商住两用”风险高悬能扛多久

一边是售楼人员的信誓旦旦、项目楼盘的“物美价廉”;一边是权威人士的谨慎提醒、相关法规的明令禁止。矛盾的中心便是楼市限购风暴下备受追捧的“商住两用”项目。即便是政策调控的触角已经伸向这片游离在“限购令”之外的“世外桃源”,但对于很多购房者而言,对其中风险却知之甚少。

“在4月份开盘的商住项目中,4个项目都没有预售证,这样的情况相比以往有所增加。”一位不愿具名的房地产市场研究机构负责人告诉记者,之所以会出现这样的情况,主要是因为此前政策对这种“以商业立项的住宅”没有限制和明文规定,而去年5月份和今年年初相关限制政策出台时,一部分项目已经变成了准现房,生米煮成熟饭,很难再作调整,否则开发商将面临更大的成本压力。

“北京这样的情况太多了,外地则很少见,我觉得是存在违规的。但也许是法不责众,这类项目目前在市场依然很受追捧。”全国房地产经理人联合会副秘书长陈宝存告诉记者。业内人士坦言,目前“商改住”之路基本被卡死,现存项目很有可能面临无法通过审批、完成产权分割的局面。看房不看证

5月4日,《每日经济新闻》记者来到位于北京南三环东铁营桥南附近的一处在售项目“尚三环”实地调查。在该项目现场,楼盘已成型,施工人员正在装修楼体外立面。记者从该楼盘售楼处了解到,该项目已于4月28日开盘,目前可交付5万元定金提前认购。

与此前记者走访过的很多楼盘不同,尚三环项目的售楼处就位于该项目楼体内部。宽敞的售楼大厅中有关楼盘信息的只有一块大幅的北京区域图,连最基本的沙盘都没有。销售人员黄依(化名)的解释是,因为是准现房,有样板间可以看,所以没有配置沙盘。

在黄依的带领下,记者从售楼大厅东南侧乘电梯抵达样板间。记者发现,该项目的多个户型为不规则格局,每层13户的容量也稍显拥挤。

售楼人员对此没有过多解释,只是一再强调其房源的优势:三四环之间,地铁站附近以及很快就能交房。

黄依告诉记者,该项目由酒店改造而成,目前还余42年产权,今年8月左右就能交房入住。“老板不想继续做酒店了,就打算一起都卖出去,我们房子也不多,就100多套。”

据其介绍,目前该楼盘均价在2.4万/平方米左右,相比同区域房源,便宜不少。“旁边万科的项目开盘都卖到2.7万平方米,所以看过我们房子的客户基本都订了下来。”

而当记者提出想要了解是否“五证”齐全时,黄依表示,“五证”是用来限制期房销售的,这个项目为准现房,不需要五证齐全。“我们不需要,房子就摆在这里,根本不用担心,都是大品牌开发商。”

随后,《每日经济新闻》记者以购房者身份致电该项目另一售楼人员。“我们肯定都是有证的,要不国家怎么会允许卖呢,而且我们都是住总开发的项目,我们是他们(北京住总)的下属子公司。”当记者提出想要在看房的同时看看相关证件时,该工作人员表示,这两天还看不了,要过几天才能看,但具体过多少天,他也不清楚。

为了得到更准确的信息,记者致电该项目开发商——北京住总正华开发建设集团有限公司,该公司办公室的工作人员却告诉记者,问他们(售楼人员)更权威。“如果说让您过两天再去看,那就是正在办呗。”

北京住总正华集团与北京住总集团究竟是什么关系?记者采访到北京住总集团相关负责人,该负责人告诉记者,住总正华集团早已改制脱离了北京住总,现为民营企业。“也听说过类似的情况,但是没有明确证据证明正华侵权,毕竟在改制的时候是以‘住总正华’(的名称)获批脱离集团的。”产权性质需确定

在尚三环售楼中心,同来看房的一对年轻夫妇告诉《每日经济新闻》记者,他们对这个楼盘的位置、装修都很满意,但对于能否如期拿到产权证有点担心,“毕竟项目有点特殊,而且现在又听说酒店性质的建筑不能分割出售,所以不知道能不能买”。

黄依告诉记者,交了5万元定金,签一份购房意向合同,会给购房者出示一张盖有住总公章的收据。

关于是否能按时拿到房产证,销售人员称,目前房产证已经在公司手中了,“到时候直接过户给您就可以,但也是办公性质的”。销售人员向购房者保证,可以在最终《购房合同》中注明何时交付房产证,以及逾期违约金等信息。

5月5日,《每日经济新闻》记者查看北京市房地产交易管理网。在“新建商品房项目查询”中,输入“尚三环”,却没能查询到任何信息;输入“住总正华”,在“预售房项目公示”中显示:该公司于2000年8月30日获批“华芳嘉园”项目预售证,项目位于丰台区东铁匠营横一条24号,预售许可证编号为“京房售证字598号”,土地用途和使用年限为住宅柒拾年项目。网页下端还显示,该项目预售许可的期限已到期,未售房屋不能进行预售合同网上签约。该项目楼栋需申请办理初始登记,取得房屋所有权证后,方可现房销售,进行现房合同的网上签约。

记者了解到,“华芳嘉园”位于由天宝酒店改造而来的“尚三环”项目旁,系住宅项目。除此以外,再无法从房交网上查询到有关于此的其他任何信息。“商改住”争议重重早在去年5月19日,北京市住建委联合有关部门发布了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》,规定自2010年5月31日后签订土地出让合同的酒店类项目一律不得分层、分套(间)销售。

继2010年5月北京禁止酒店类项目分层、分套(间)销售后,北京市住建委又于今年年初发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》(以下简称《通知》),要求已建成的非住宅项目禁止擅自分割。

根据《通知》规定,所谓已建成的非住宅项目,包括商业、办公、配套、公建、配套公建、非配套公建、综合楼等,这些非住宅项目应严格按规划批准的房屋设计用途进行经营和使用,禁止擅自分割。如确须改变房屋平面布局的,也应在不改变房屋规划设计用途的前提下,由具有相应资质的设计单位重新出具设计施工图纸,并报施工图审查机构按照规定进行审核。

北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋表示,利益驱使下,许多“烂尾楼”被纷纷改成酒店式公寓,利用公建项目层高可以达到5.6米的特点,将一层变为二层的LOFT产品是常见做法。此类项目往往是商业或公建立项,产权40~50年,由于项目立项非住宅,因此水电均需按照商业用水和商业用电来收费,居住成本远远高于住宅项目。

针对已出台的调控“商改住”市场的政策,杨少锋分析,“这样一来,北京许多项目都将面临难题,比如已经在施工的项目将面临进退两难的选择,已经购买但尚未取得产权证的购房者,后续产权办理将成大问题;已经入住的项目,未来的出售将很困难。”

一位北京知名开发商称,据他猜测,诸如“尚三环”这样的项目已拥有酒店的大产权,目前是将其分割出售,但在各户小产权的办理时有一定难度。“这样的项目是有产权的,而且已经经过规划报批,现在是性质发生变化。如果销售人员可以保证之后办理按揭或网签,就证明开发商目前在做一些‘变性’,未来问题应该不大。”

该开发商同时提醒购房者,要在签署购房合同时注意是否约定好了取得产权证的时间。目前存在不少“商改住”项目因后期无法办理产权分割,只能通过分割股权的方式,将购房者变成小股东,购房者在再次转售中会遇到障碍。

北京市房地产行业律师秦兵表示,“商改住”这种产品较为特殊,既不属于商品房也不是二手房,只是功能上像住宅的商业项目,“如果是由酒店改造而成,在不需要太大施工量的前提下是可以直接出售的。但是如果涉及大面积施工改造,则需申请建筑工程施工许可证。”秦兵解释,这类项目在出售之后依然是商业性质,相当于把酒店的产权分割给散户,这在法律上没有限制,但关键是,能否办理产权证。

秦兵认为,应该鼓励这样的项目,“现在市区内住宅相对稀缺,很多商业项目空置率又很高,为什么不能利用起来呢?”

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